Le Pays de Gex génère une attractivité importante qui accentue le phénomène de tension foncière et immobilière. Il en résulte un fort renchérissement des prix des terrains à bâtir et des logements avec une offre globalement insuffisante pour répondre à la demande.
Afin de satisfaire les besoins en logement, pour assurer la cohérence de la programmation en logement à l’échelle des 26 communes mais aussi parce que le premier PLH arrive à son terme, la Communauté de Communes du Pays de Gex a décidé l’élaboration d’un second PLH.
Le second PLH couvre l’ensemble du périmètre intercommunal, soit 26 communes pour une population de près de 70 000 habitants.
Dans le cadre du second PLH, les communes sont invitées à favoriser les programmes de logements sociaux en faveur des demandeurs à faible revenu. Cette démarche nécessite de continuer à soutenir les communes qui ont 20% de logements sociaux, et accompagner celles qui n’ont pas encore atteint les 20%.
Le 1er PLH, un bilan positif
Le 1er Programme Local de l’Habitat lancé en 2004 a permis de rassembler l’ensemble des acteurs de l’habitat sur le territoire. Ce PLH a mis très fortement l’accent sur la relance de l’offre en matière de logement social.
Le 1er PLH déclinait 9 actions sur la base d’un développement démographique attendu de 1.8% par an avec un besoin estimé en logements à 690 par an dont 130 logements sociaux.
Cette répartition visait à atteindre un objectif de 16.5% de logements locatifs sociaux sur l’ensemble du parc de résidences sociales.
Cette action a été réalisée au-delà de ses objectifs. Annuellement, il a été construit en moyenne 1200 logements entre 2003 et 2008 pour 225 logements, soit 18% de la production neuve.
Des nuances sont toutefois à apporter au niveau du type de financement. Seuls 4% ont été produits en PLAI contre 10% attendus, 63% ont été construits en PLUS contre 70 % attendus et 34% ont été construits en PLS contre 20% attendus.
Géographiquement, la répartition a été conforme sur les communes hors pôles urbains. Seule la Valserine n’a pu remplir son objectif de 15 logements sur la durée du PLH.
Ainsi, depuis 2004, la CCPG a participé au financement de 1349 logements sociaux répartis sur les différentes communes du territoire pour un montant total de 3 143 820 euros
Démarche d’élaboration du 2nd PLH
- Démarche d’élaboration du 2nd PLH
Le 2nd PLH, les points forts du diagnostic
Mieux maîtriser le volume de production de logements : veiller à répondre aux besoins globaux en nombre de logements tout en encadrant le développement par une consommation foncière raisonnable.
Lutter contre l’étalement urbain : mieux maîtriser la consommation foncière notamment sur les communes du sud du territoire et inciter une ouverture raisonnée et progressive des terrains à l’urbanisation.
Mieux maîtriser l’offre de logements : mieux répondre aux besoins de la population, notamment des ménages les plus démunis (favoriser davantage le PLAI que le PLS, réfléchir à la typologie des logements produits afin de mieux coller à la demande exprimée) et à leur répartition géographique (accès aux services, transports) en intégrant à la réflexion la dimension qualitative.
Affirmer une stratégie foncière pour le développement d’une offre abordable.
Permettre les sorties du parc locatif social : favoriser les parcours résidentiels et la sortie des locataires qui souhaitent accéder à un autre type d’habitat.
Evaluer plus finement les besoins en terme d’hébergement temporaire, d’insertion et d’urgence : mise en place d’un groupe de travail afin de mesurer les besoins des différents publics, tant au niveau de l’entrée dans les structures que de la sortie et des capacités à poursuivre leur parcours résidentiel dans un logement autonome.
Evaluer plus finement les besoins en terme de logement des saisonniers
Le document d’orientations
Cette seconde phase dans l’élaboration du PLH consiste à fixer les objectifs à atteindre afin d’assurer une offre diversifiée d’habitat, satisfaire le besoin en logement et veiller à l’équilibre du peuplement dans le parc de logement. Ainsi le document d’orientation présente les orientations et objectifs formulés pour répondre aux problématiques de l’habitat sur le territoire de la CCPG.
Définis par les élus, en concertation avec les partenaires locaux, ces orientations et objectifs sont déclinés dans les actions.
Orientation 1 : Répondre aux besoins en logements.
Dans le respect des objectifs du SCOT, il s’agit de répondre aux besoins générés par la croissance démographique, au desserrement des ménages et au renouvellement du parc de logements.
Orientation 2 : Favoriser les parcours résidentiels sur le territoire.
Pour répondre aux besoins recensés, il s’agira de produire une offre accessible aux ménages disposant de ressources faibles ou modestes afin de répondre au droit au logement pour tous et de permettre de fluidifier les parcours résidentiels sur le territoire en fonction de l’évolution de la situation des ménages ainsi que de renforcer le développement de l’offre en petits logements afin de répondre aux besoins des petits ménages.
Orientation 3 : Prendre en compte le développement durable.
Afin de pouvoir mettre en œuvre les objectifs de production de logements, il est indispensable de gérer de manière responsable la ressource foncière afin de ne pas compromettre les capacités du territoire à se développer à long terme, de permettre le maintien de l’agriculture sur le territoire, de penser les formes actuelles d’habitat dans un souci environnemental.
Orientation 4 : Prendre en compte les besoins spécifiques.
Cette action vise à s’assurer que les publics spécifiques (personnes âgées, adultes handicapés, gens du voyage, saisonniers,…), disposent d’une offre d’habitat adaptée à leurs besoins.
Orientation 5 : Evaluer en continu la mise en œuvre du PLH.
Une instance de suivi devra faire chaque année, le bilan de la mise en œuvre du programme d’actions assurée par un dispositif d’animation et d’ingénierie.
Le programme d’actions
Il constitue la mise en œuvre des orientations stratégiques de la politique de l’habitat à conduire sur le territoire de la communauté de communes du Pays de Gex.
Action n°1 : Produire un maximum de 6000 logements toutes catégories confondues
Il s’agit de répondre aux besoins générés par la croissance démographique, à la diminution des ménages et au nécessaire renouvellement du parc.
Action n°2 : Produire au moins 20% de logements locatifs publics en intégrant la dimension du développement durable
Il s’agit de prendre en compte les besoins des ménages à revenus modestes ou très modestes et de rééquilibrer l’offre sur le territoire en tenant compte de la réglementation liée à la loi SRU.
Cette action passe par l’instauration d’un pourcentage de logements locatifs publics pour chaque opération de plus de 4 logements
Action n°3 : Produire 350 logements en accession sociale à la propriété
Il s’agit ici, dans le respect des orientations en matière de production globale de logements, d’intervenir sur le blocage de la chaîne des parcours résidentiels en permettant l’accession à la propriété de ménages à revenus modestes ou intermédiaires en développant l’accession sociale à la propriété à destination des primo accédant.
Action n°4 : Les possibilités de modulation du Supplément de Loyer Solidarité (SLS) dans le parc social
Cette action vise à inciter les ménages dont les ressources ne correspondent plus à la vocation du parc social à mettre en œuvre un parcours résidentiel ascendant et ainsi libérer des logements pour mieux répondre à la demande locative sociale en attente.
Après étude de la situation particulière du Pays de Gex, le comité de pilotage a souhaité plafonner le montant du loyer + SLS à 25% des ressources.
Action n°5 : Développer l’action foncière
Cette action s’est traduite par la possibilité de mobiliser les sommes issues de l’article 55 de la loi SRU en vue d’acquisitions foncières. A moyen terme il sera étudiée l’opportunité d’opérations communautaires prenant en compte une programmation de logements sociaux.
Action n°6 : Améliorer l’efficacité énergétique du parc privé en favorisant notamment le conventionnement Anah
Cette action vise à améliorer l’efficacité énergétique du parc existant pour les locataires et propriétaires à revenu modeste et à développer l’offre locative sociale et très sociale par le biais du conventionnement Anah dans le parc locatif privé.
Action n° 7 : Améliorer l’efficacité énergétique du parc locatif public existant
L’action n° 7 a pour objet d’améliorer l’efficacité énergétique du parc existant pour les locataires à revenus modestes.
Action n° 8 : Développer le conseil et l’appui auprès des communes
Face à la multiplication des aides en matière d’urbanisme, et pour faciliter la production d’une offre abordable de logements, la communauté de commune souhaite mettre à disposition des communes un service d’appui et de conseil.
Action n° 9 : Améliorer la réponse à la demande en hébergement temporaire d’urgence
Il s’agit par le biais de cette action, d’améliorer la connaissance qualitative des possibilités d’hébergement temporaire sur le territoire , pour améliorer la vision globale de la demande auprès des professionnels, mieux répondre à la demande en adoptant l’offre existante et en développant le cas échéant les capacités d’accueil sur la CCPG, favoriser les sorties de structures vers un hébergement de droit commun
Action n° 10 : Répondre aux besoins en logement des saisonniers
L’objectif est de mieux répondre à la demande des saisonniers en faisant le lien avec le développement touristique attendu
Action n° 11 : Reconduction de l’instance de suivi du PLH
Il s’agit de l’instance de suivi déjà mise en place dans le cadre du PLH actuel. L’objectif est d’organiser les moyens de mise en œuvre de l’ensemble des actions, en lien avec des partenaires et acteurs locaux de l’habitat.
Action n° 12 : Elargissement des thématiques de l’observatoire de l’habitat
Il s’agit par cette action, de développer le suivi de l’observatoire de l’habitat en l’étendant à l’ensemble des champs ouverts par le programme d’action et permettre aux élus et partenaires de disposer de l’ensemble des éléments nécessaires à la prise de décision.
Institution
Aménagement du territoire
